Cambiare casa a Seregno: meglio vendere prima o comprare prima?

“Vendo prima quella in cui vivo oppure trovo prima quella nuova?”

La risposta più corretta è: dipende.

Lo so, non è la risposta che uno vorrebbe sentirsi dare.

Quando una famiglia decide di cambiare casa immagina una sequenza abbastanza semplice: trovo quella nuova, vendo la vecchia, faccio i due rogiti e trasloco.

Nella realtà raramente è così lineare.

Dietro un cambio casa ci sono almeno due immobili, due trattative, diverse persone, spesso una banca, un mutuo, un notaio e soprattutto delle date che devono riuscire a incastrarsi tra loro.

Per questo, prima di decidere se vendere o comprare, secondo me bisogna rispondere ad alcune domande:

Quanto vale la casa che possiedo? Quanto è facile venderla? Quanto è facile trovare quella che sto cercando? E sono davvero obbligato a vendere oppure potrei anche affittarla?

È da qui che partirei.

Prima di cercare casa, quanto vale davvero quella che possiedi?

Capita continuamente.

Una famiglia decide che è arrivato il momento di cambiare casa. Magari è nato un secondo figlio, serve una camera in più, si desidera un terrazzo o un giardino oppure semplicemente quella casa che dieci anni prima sembrava perfetta oggi non risponde più alle proprie esigenze.

Si aprono i portali immobiliari e si comincia a cercare.

“Questa ci piace.”

“Questa costa troppo.”

“Questa invece potremmo permettercela.”

Ma permettercela in base a quale numero?

Non quanto vorresti ricavare.

Non quanto chiede il vicino per il suo appartamento.

E nemmeno semplicemente quanto vedi richiesto negli annunci immobiliari.

Quanto il mercato potrebbe realmente riconoscere oggi alla tua casa.

Conoscere ⁠quanto vale davvero la tua casa a Seregno diventa quindi il primo passo per costruire correttamente anche l’acquisto successivo.

Perché se pensi di ricavare 350.000 euro e costruisci tutto il tuo progetto su quella cifra, ma il valore realistico è 310.000, quei 40.000 euro di differenza possono cambiare completamente la casa che puoi permetterti di acquistare.

Quindi è meglio vendere prima?

Vendere prima ha un enorme vantaggio: toglie una grande parte dell’incertezza.

Sai quanto hai realmente ricavato, quanto capitale avrai a disposizione e quando dovrai consegnare l’immobile.

Ma c’è anche un altro aspetto molto pratico: se hai già concluso la vendita, normalmente hai già ricevuto una caparra e quindi disponi anche di una prima liquidità da utilizzare per l’acquisto successivo.

L’importo può variare da operazione a operazione, ma una caparra nell’ordine del 10% del prezzo può essere un riferimento abbastanza frequente.

Su una casa venduta a 250.000 euro, ad esempio, parliamo di circa 25.000 euro già disponibili prima del rogito.

E quando trovi la nuova casa puoi presentarti al venditore in una posizione decisamente più forte.

Non stai dicendo:

“Compro la sua casa se riesco a vendere la mia.”

Stai dicendo:

“La mia casa è già venduta. Ho già una caparra in mano e so quando incasserò il saldo.”

Sono due situazioni molto diverse.

Dopo aver venduto cambia anche il tuo modo di cercare casa

C’è poi un altro vantaggio di cui si parla poco.

Dopo aver venduto cambia completamente il tuo focus sulla ricerca della nuova casa.

Prima magari guardavi gli annunci la sera, nel fine settimana o quando avevi un po’ di tempo libero.

La nuova casa era un progetto.

Dopo aver venduto, invece, diventa una priorità.

Sai che dovrai lasciare la tua abitazione entro una determinata data, conosci esattamente il budget che hai a disposizione e hai molto più chiaro cosa puoi e cosa non puoi comprare.

E spesso aumenta anche il focus dell’agente immobiliare che ti sta seguendo.

Se abbiamo appena venduto la tua casa, sappiamo che non sei semplicemente una persona che sta guardando il mercato.

Sappiamo che comprerai.

Conosciamo il tuo budget.

Conosciamo i tuoi tempi.

E, soprattutto, abbiamo imparato a conoscere molto bene quello che stai cercando.

Questo può creare opportunità che sui portali immobiliari non vedrai mai.

Nel nostro lavoro capita infatti di conoscere immobili che stanno per essere messi in vendita ma non sono ancora arrivati ufficialmente sul mercato: le cosiddette opportunità off market.

Immagina che ci venga affidato proprio quel quattro locali, doppi servizi, tutto su un piano, nella zona che stai cercando.

Se so che tu hai già venduto, hai disponibilità economica, conosco i tuoi tempi e quella casa corrisponde esattamente alle caratteristiche che mi hai indicato, indovina chi sarà una delle prime persone a cui penserò di farla vedere?

È un vantaggio che difficilmente può essere misurato semplicemente guardando gli annunci pubblicati online.

Ma vendere prima ha anche un problema

Dove vai a vivere se non hai ancora trovato la nuova casa?

È questa la paura che blocca molti proprietari.

Ed è comprensibile.

Nessuno vuole vendere la propria abitazione e poi essere costretto ad acquistare in fretta la prima soluzione disponibile soltanto perché deve liberare casa.

Per questo vendere prima non significa necessariamente fare il rogito oggi ed essere fuori domani.

Si possono studiare tempistiche più lunghe, coordinare preliminari e rogiti e concordare fin dall’inizio date compatibili con l’operazione successiva.

Il punto è pensarci prima, non quando ormai abbiamo firmato tutto.

Quanto è facile trovare la casa che stai cercando?

Qui arriviamo a un aspetto che secondo me cambia completamente il ragionamento.

Non dobbiamo valutare soltanto quanto sia vendibile la casa che possediamo.

Dobbiamo capire anche quanto sia reperibile quella che vogliamo comprare.

Facciamo un esempio concreto proprio su Seregno.

Immaginiamo una famiglia che voglia acquistare esclusivamente a ⁠Santa Valeria, magari addirittura all’interno di tre o quattro vie precise.

Sta cercando un quattro locali, doppi servizi, tutto su un unico livello e con un budget massimo di 350.000 euro.

Quanti immobili con tutte queste caratteristiche arrivano realmente sul mercato?

Non molti.

In una situazione del genere sarei molto più prudente nel consigliare:

“Prima vendiamo casa tua e poi cerchiamo.”

Perché potremmo riuscire a vendere velocemente e poi aspettare mesi prima che esca la casa che realmente vuoi comprare.

Ed è qui che bisogna guardare l’altra metà dell’operazione.

Cosa hai da vendere?

Supponiamo che quella stessa famiglia possieda un bel bilocale di 50-60 metri quadrati in una palazzina recente, senza particolari handicap.

Oppure un trilocale standard, una tipologia generalmente molto richiesta.

Se conosco quell’immobile, ne abbiamo verificato la documentazione e ritengo che, al prezzo corretto, sia facilmente vendibile, posso ragionare in maniera completamente diversa:

prima troviamo quel raro quattro locali a Santa Valeria. Poi mettiamo in vendita il trilocale.

Perché ho ragionevoli elementi per ritenere che nei mesi successivi riusciremo a trasformare quell’immobile nella liquidità necessaria per completare l’acquisto.

Se invece devo vendere un immobile con caratteristiche che ne limitano fortemente la domanda, il ragionamento cambia.

Pensiamo, per fare un esempio estremo, a un appartamento con 4.000 euro all’anno di spese condominiali, magari all’interno di un condominio con importanti insoluti.

È evidente che non posso attribuire alle due case la stessa facilità di vendita.

Anche all’interno della stessa Seregno, ⁠quartiere, posizione e tipologia dell’immobile possono cambiare sensibilmente la facilità con cui una casa viene assorbita dal mercato.

Il margine di sicurezza che devi conoscere prima

Torniamo al nostro trilocale.

Supponiamo che, dopo averlo analizzato, la valutazione realistica sia compresa tra 180.000 e 200.000 euro.

Se per acquistare la nuova casa ho necessariamente bisogno di ricavarne 200.000, sto costruendo un’operazione molto rigida.

Prima di procedere preferirei fare un ragionamento più prudente:

“Se, per rispettare i tempi dell’operazione, nello scenario peggiore dovessi accettare 170.000 euro, riuscirei comunque a comprare?”

Se la risposta è sì, abbiamo un margine di sicurezza.

Se la risposta è no, quei 10, 20 o 30 mila euro di possibile differenza non sono più un dettaglio.

Diventano una variabile fondamentale dell’intera operazione.

Questo non significa che venderemo necessariamente a 170.000 euro.

Significa sapere, prima di impegnarci nell’acquisto, quanto possiamo permetterci che qualcosa vada diversamente rispetto alle nostre previsioni.

Più è rara la casa che cerchi, più cambia la strategia

Potremmo quindi sintetizzare così:

Non è una formula matematica.

Ma è un modo molto più concreto di affrontare la domanda rispetto al semplice “prima si vende” oppure “prima si compra”.

E se trovassi prima la casa dei miei sogni?

È la situazione che mette maggiormente alla prova tutta la strategia.

Non avevi ancora messo in vendita.

Stavi semplicemente guardando.

Poi compare lei.

La casa giusta.

Zona giusta. Metratura giusta. Terrazzo. Tre camere. Due bagni. Magari proprio nella via dove volevi andare a vivere.

E improvvisamente nasce il problema:

“Se aspetto di vendere la mia, questa me la portano via.”

Può succedere.

Ma prima di impegnarti devi sapere esattamente come finanziare l’operazione e quali rischi sei disposto ad assumerti.

Quanto capitale hai disponibile?

Esiste ancora un mutuo sulla casa attuale?

Quanto puoi finanziare sulla nuova?

E soprattutto: cosa succederebbe se la tua abitazione impiegasse più tempo del previsto per essere venduta?

Sono domande molto più importanti dell’emozione del momento.

“Allora faccio una proposta subordinata alla vendita della mia casa”

È una possibilità.

Ma nella pratica non è una condizione vista generalmente di buon occhio né dai venditori né dagli agenti immobiliari che li assistono.

Il motivo è abbastanza semplice.

Accettando una proposta subordinata alla vendita dell’abitazione dell’acquirente, il proprietario sta di fatto legando la vendita della propria casa a un’altra vendita che deve ancora avvenire.

E quell’altra casa potrebbe essere venduta in un mese, in sei mesi oppure non essere venduta affatto alle condizioni previste.

È quindi una proposta con un grado di aleatorietà decisamente maggiore rispetto a quella di un acquirente che dispone già delle risorse necessarie o che ha già venduto il proprio immobile.

Per questo, soprattutto quando la casa che vuoi acquistare è molto richiesta e ci sono più persone interessate, una proposta subordinata alla vendita generalmente non ha la stessa forza di una proposta priva di questa condizione.

Non significa che non possa essere accettata o che non possa funzionare.

Ma se dall’altra parte arriva un acquirente che può dire:

“Non devo vendere nulla per comprare.”

è facile capire perché il proprietario possa preferire quest’ultimo anche a condizioni economiche molto simili.

Ed è un’altra ragione per cui, prima di decidere la strategia, dobbiamo capire quanto sia vendibile la casa che possiedi e quanto sia rara quella che vuoi acquistare.

Il prezzo sbagliato della tua casa può farti perdere quella nuova

Questo è uno dei punti che considero più importanti.

Se per acquistare la nuova casa devi vendere quella attuale entro un determinato periodo, non puoi permetterti di perdere mesi semplicemente per “provare un prezzo”.

Una casa messa sul mercato fuori segmento può non ricevere nemmeno le telefonate necessarie per iniziare una trattativa.

E quando abbiamo una scadenza sull’altra operazione, il tempo assume un valore economico.

È lo stesso meccanismo per cui ⁠una casa a Seregno può vendersi nelle prime settimane mentre un’altra rimane online per mesi.

In un cambio casa il prezzo corretto non serve soltanto a vendere bene.

Può servire anche a non perdere la casa che vuoi comprare.

Ma sei sicuro di dover vendere? C’è anche l’affitto

C’è poi una possibilità che secondo me merita di essere valutata prima di mettere in vendita:

e se la casa che possiedi la tenessi e la affittassi?

In alcuni casi può essere una soluzione interessante.

Ma non mi fermerei mai al ragionamento:

“Posso affittarla a 900 euro al mese, quindi incasso 10.800 euro all’anno.”

Quello è il canone lordo.

Bisogna capire quanto rimane realmente netto, considerando tassazione, spese a carico del proprietario, manutenzione, eventuali periodi nei quali l’immobile potrebbe rimanere vuoto e gli imprevisti.

E bisogna fare anche una domanda meno piacevole:

cosa succede se l’inquilino smette di pagare?

Se per acquistare la nuova casa ho acceso un mutuo contando sul fatto che ogni mese entreranno 900 euro di affitto e per un periodo quell’entrata viene meno, riesco comunque a sostenere la rata e le altre spese?

Se la risposta è no, è un rischio che devo conoscere prima.

Non significa che non devo affittare.

Significa che non posso costruire un’operazione immobiliare importante considerando l’affitto futuro come se fosse un’entrata certa e priva di rischi.

Per questo, quando qualcuno viene da noi perché vuole cambiare casa, il primo colloquio può servire anche a confrontare vendibilità e locabilità dell’immobile.

Quanto posso ricavare vendendo?

Quanto posso ottenere affittando?

Quanto mi rimane realmente?

Quali rischi comportano le due soluzioni?

Solo a quel punto possiamo capire quale strada sia più coerente con il progetto della famiglia.

A volte la soluzione migliore è iniziare contemporaneamente, ma con un piano

Non sempre dobbiamo scegliere rigidamente tra prima vendo oppure prima compro.

In molte situazioni la cosa migliore è preparare la vendita mentre contemporaneamente iniziamo a studiare seriamente il mercato delle case che vorremmo acquistare.

Valutiamo l’immobile.

Controlliamo la documentazione.

Capiamo il prezzo realistico.

Valutiamo quanto sia vendibile oppure, se ha senso, quanto potrebbe rendere in locazione.

Nel frattempo iniziamo a capire cosa possiamo realmente comprare con il budget che avremo a disposizione.

In questo modo, quando compare la casa giusta, non partiamo da zero.

Abbiamo già numeri, documenti, strategia e tempi.

È molto diverso dall’innamorarsi prima di una casa e iniziare soltanto dopo a chiedersi come vendere quella che possediamo.

Ed è proprio per questo che, quando qualcuno ci contatta perché vuole ⁠vendere casa a Seregno, preferiamo capire fin dall’inizio se dietro la vendita esiste anche un acquisto successivo da coordinare.

Il mercato non decide al posto tuo

Non credo esista una regola universale secondo cui bisogna sempre vendere prima oppure sempre comprare prima.

Esiste la situazione di quella famiglia.

C’è chi può acquistare senza aver ancora venduto.

Chi ha bisogno della liquidità della vendita.

Chi possiede una casa molto richiesta.

Chi ne possiede una più difficile da collocare.

Chi sta cercando un trilocale facilmente reperibile.

E chi aspetta da un anno che esca quel quattro locali, in quelle quattro vie, a Santa Valeria.

C’è chi può tenere il vecchio appartamento e affittarlo.

E chi, facendo bene i conti, scopre che sarebbe finanziariamente troppo rischioso.

Anche il ⁠mercato immobiliare di Seregno conta, ma la decisione deve partire soprattutto dai numeri e dalla situazione personale, non soltanto dalle sensazioni del momento.

Quindi: vendo prima o compro prima?

Prima di rispondere io metterei sul tavolo queste informazioni:

Che casa possiedi? Quanto vale realmente? Quanto è vendibile? Quanto potrebbe rendere se decidessi di affittarla? Che casa stai cercando? Quanto è frequente sul mercato? Quanto puoi spendere? Quanto puoi finanziare? Quanto tempo hai?

E soprattutto:

quanto margine hai se qualcosa non va esattamente come previsto?

A quel punto la risposta comincia a diventare molto più semplice.

Perché quando vendi la casa in cui vivi per comprarne un’altra, non stai facendo due operazioni immobiliari separate.

Stai costruendo un’unica operazione, nella quale vendita, acquisto, eventuale mutuo, tempi e disponibilità economiche devono funzionare insieme.

Ed è proprio questo uno dei lavori che facciamo quotidianamente nelle nostre agenzie: non semplicemente vendere una casa e trovarne un’altra, ma cercare di far combaciare tutto il percorso.

Se stai pensando di cambiare casa, prima di decidere da quale parte cominciare può essere utile sedersi insieme e mettere sul tavolo numeri, tempi e alternative.

Perché a volte la scelta migliore è vendere prima.

A volte è comprare prima.

A volte è tenere la vecchia casa e affittarla.

La cosa importante è scoprirlo prima di essersi già impegnati.